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不動産の名義変更

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亡くなった方の不動産の名義書き換え

故人の不動産名義書き換えの順番としては、以下のように行います。

  1. 相続財産の調査
  2. 相続人の調査
  3. 遺産分割協議
  4. 名義変更

相続財産の調査とは

民法では「亡くなった時にその人に属したすべての財産(権利義務)」となっています。プラス財産だけではなく、マイナス財産も全て相続人が引き継ぐことに注意が必要です。

プラス財産の例
・不動産
・預貯金、株券などの有価証券
・貴金属、宝石、ゴルフ会員権、書画、骨董
・貸付金、未収金

マイナス財産の例
・借金
・保証人の地位

相続財産の中に多額の借金や保証人になっていることが判明した時は、借金等も含めて相続財産を受け取るのか、全てを放棄するのかの判断しなければなりません。そのためには、相続が開始したら、まずは相続財産の調査を速やかに行わなければなりません。
このため通帳の記載は残額だけでなく、項目ごとに借金の支払いが無いかなど、詳しく見ることが大切です。同居の家族が亡くなった場合は被相続人の状況は分かり易いと思いますが、遠く離れた兄弟姉妹が被相続人の場合は慎重に調査する必要があります。安易に預金の解約などすると相続を放棄できなくなるので気を付けなければなりません。 

相続人調査とは

相続財産の調査と同時に行わなければならないのが、相続人の調査です。
まずは、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を取得して、自分たちが把握している以外の相続人いないかを確認しなければなりません。
他に相続人がいることが、後から判明すると大変なことになります。
戦前は家を守るために養子縁組と離縁を繰り返すことが多くありましたので、戦前生まれの方の相続は戸籍を慎重に調査しなければなりません。 
 

相続順位と相続分

民法では、相続人になる順番と各相続人の相続分が定められています。

第1順位

配偶者以外の第一位は直系卑属である子供です。
子供はどんな場合でも相続人になります。
嫁いだ娘や、先妻の子、後妻の子など、実の子であれば相続人となれます。
養子や養子に出た実子、認知されている非摘出子、夫が亡くなった際に妻が妊娠していた胎児も相続人とみなされます。
相続分は、全財産の2分の1が配偶者の法定相続分、残りの2分の1を子供が均等に相続します。
 

第2順位

被相続人に子供がいない場合、被相続人の父母が相続人となります。
配偶者がいる場合、全財産の3分の2が配偶者の法定相続分、残りの3分の1を親が均等に相続します。
 

第3順位

被相続人の子供、および父母がいないときには、被相続人の兄弟姉妹に相続権があります。
配偶者がいる場合には、全財産の4分の3が配偶者の法定相続分に、残りの4分の1を兄弟姉妹が均等に相続します。
 

代襲相続

上記の相続人が亡くなっている場合は、代襲相続といって亡くなった相続人の子供などが相続できる場合があります。
子供が死亡している場合は、孫、ひ孫が相続人となります。兄弟が死亡している場合はその子供が代襲相続しますが、兄弟の孫は相続しません。
 

誰が相続人になって、相続分がどのようになるかは、被相続人や相続人が死亡した順番によって大きく変わることがありますので、注意が必要です。

遺産分割協議の作成

相続財産と相続人が確定すると、次は相続財産をどのように分けるかを決めなければなりません。
相続財産は上記の法定相続分のとおりに分けても良いですし、相続人の話し合いで誰がどの相続財産をどのような割合で相続するのかを決めても良いです。
 
このように相続人全員の間で相続財産を受け取る人や割合を決めることを遺産分割協議といい、その合意を書面にまとめたものを遺産分割協議書と呼びます。
遺産分割協議書は、不動産などの名義変更や、預貯金の引き出しをする際に必要となります。
 
遺産分割協議書には相続人全員が実印を押印し、相続人全員の印鑑証明書を添付する必要があります。作成にあたっては記入漏れ、記載ミスが無いように気を付けなければなりません。
不動産の名義書換や預貯金の引き出しの際に記載ミスがあると手続が行えず、遺産分割協議書を作成し直して印鑑をもらい直さなければなりません。その時に、相続人の1人が考え直したのでやはり印鑑を押さないということにならないとは限りませんので気を付けましょう。
 

遺産分割協議で問題になること

1.相続人全員が意思表示ができること
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。1人でも認知症や病気などで意思表示ができない人がいる場合は遺産分割協議ができないことがあります。

当事務所では、最初に「相続人の中に意思表示が難しい人はいませんか?」とお聞きします。なぜなら、そういう人がいると戸籍を取って遺産分割協議書を作成しても全てが無駄になるかもしれないからです。
 
対応策としては、成年後見人(法定後見)を選任する手続きをするしかないのですが、費用も時間もかかりますし、なにより被成年後見人(意思表示ができない人)の財産管理を行うのは場合によっては困難な場合があります。このようなケースでは、成年後見制度の説明を丁寧に行い、相続手続きの緊急性とのバランスで手続きをどのように進めていくかを検討します。
 
 
2.相続人の一人に未成年者がいる場合
住宅ローンを組んでいた夫が亡くなった時は保険でローンの返済がされるようになっている場合がほとんどです。
そして、金融機関からローンが終了したので担保を抹消する書類が送ってきます。担保を抹消するには、亡くなった人の名義のままではできませんので、先に相続登記をしなければなりません。しかし、妻と未成年の子供が相続人の場合は、遺産分割協議を行うことはできません。

未成年の子供は妻が法定代理人になりますので、法律上、妻としての立場と子供の代理人としての立場が重なりますので、このまま「不動産を妻が相続する」という遺産分割協議書を作成しても、簡単に言うと「妻が子供に何の断りも無く自分の名義にした」ということになります。

子供にも2分の1の法定相続分がありますので、これを保護してあげなければなりません。「親は今後、子供の面倒をみていくのだから不動産を親の名義にするのに何の問題があるのか?」というお気持ちは分かりますが、子供にも2分の1の権利が認められている限り親が勝手にすることはできません。

そのため、子供の権利を守るために家庭裁判所に「特別代理人申立」を行わなければなりません。親と子供が利益が相反するけども、未成年の子供には単独で遺産分割を行う権限が無いので、子供の代理人として第三者を選任してもらうのです。
 
ただし、その申立をしたからといって不動産の名義を全て妻のものにできるとは限りません。子供の2分の1の権利を守るのが目的の制度だからです。このため、生活の状況などを詳しくお聞きして事前に裁判所と協議をしたうえで特別代理人選任の申立を行うかどうかを検討します。
 
 
3.相続人の一人が行方不明である場合
相続人の一人が音信不通でどこにいるか分からないこともあります。
まずは、本籍地で戸籍の附票というものを取得すれば住所がわかります。その住所にあてて手紙を送ることから始めます。返事があれば手続きを進めることができます。

しかし、郵便が戻ってこないけど返事も無いという場合は相手方になんらかの事情があると思いますので、身内の人から状況を聞いたり訪ねて行くなどするしかありません。大変ですが居所が分かるので何とかなります。
そして、「宛所不明」で郵便が戻ってきた時は、市役所に届けている住所に居ないということになりますので、「行方不明」ということになります。こうなると自分の力ではどうすることもできません。このような場合は、裁判所に「不在者管理人」を選任してもらう申立を行います。

これは行方不明の人に代わって手続きを行う人を裁判所に選んでもらうということです。そして、不在者財産管理人と他の相続人とで遺産分割協議書に署名押印して手続きをすることができます。
ただ、行方不明者の法定相続分は確保してあげないといけないので、相続財産が不動産がほとんどで預金が無いような場合など注意が必要です。申立の前に状況を把握してこの手続きを行うのかを検討しなければなりません。
 
 
4.寄与分について
「自分は親の面倒を見てきたので他の相続人より多くの財産をもらいたい」という気持ちはあると思います。その主張が他の相続人に認められればそれに従って遺産分割すれば良いのですが、もし反対された時、法律上主張できることとして考えられるのに寄与分というものがあります。
 
寄与分とは「被相続人の事業に関する労務の提供又は財産上の給付、被相続人の療養看護その他の方法により被相続人の財産の維持又は増加について特別の寄与をした」人が、他の相続人より多くの財産をもらう権利があるとされています。しかし、これは単に、介護をしたとか、老後の世話をしたなどという場合は該当しません。
 
そういうことにより、被相続人の財産が維持できた(施設の利用料などを全て特定の相続人が負担してきたなど)、もしくは増加させることができた(被相続人が商売をしていたが、商売ができない間、代わりに働いてその結果被相続人の財産が増えた)など、「特別の寄与」した相続人に認められるもので、これに該当するケースは限定されます。
 
「あんなに面倒見てきたのに」という気持ちは分かりますが、それは扶養義務を行っただけであり特別の寄与とは言えません。なので、「自分が世話をしたから財産の多くをもらって当然だ」ということを他の相続人にいつまでも主張しては話がまとまりません。
ルールに従って遺産分割をすることをお勧めします。
 


以上のように、遺産分割協議を作成する際に気を付けないといけないことがいくつかあります。しかし、トラブルになるのは法律上の問題よりも、感情面での問題が大きいと思います。遺産分割協議は、1人でも反対する人がいればまとまりません。いったん話がこじれると合意までに時間がかかってしまいます。
自分の相続分など相続に関するルールを理解し、相続財産・相続人をきちんと確定して、その情報を相続人全員に公開し、話し合いをしなければなりません。合意すれば、すみやかに間違いのない遺産分割協議書を作成しましょう。
 

遺産分割協議書を作成する際には、これらの問題点をしっかり検討しなければなりません。安光事務所では、費用をかけて作ったけど何もできなかったというようにならないよう、事前に様々な状況をお聞きしたうえで進めてまいります。